疫情在当地的反复出现，让酒店服务行业未来面临长期的不确定性。 在拥有十年酒店行业投资经验的资深投资人秦先生看来，现在投资酒店还有机会吗？ 未来他将如何坚持？
秦先生看中了山东淄博的一处空置房产。 由于租金相对便宜，他决定签订投资酒店的合同。
项目于2021年12月6日正式启动，开业遇到春节期间淡季，运营数据不尽如人意。
不过，经过半年的门店运营，秦先生回顾了整个项目的投资、筹备、运营过程，对门店还是比较满意的，预计预计3.5年内就能收回成本。
那么，投资人秦先生在这个过程中有哪些特别的经历呢？
以下内容摘自投资者声明：
在投资酒店之前，我是在酒店装修行业发展的。 2009年，一个偶然的机会，我接手了“如家快捷酒店”的装修业务。 当时有很多“如家”装修项目进来，让我和我的团队有点不知所措。
2000年至2009年，是经济型酒店的“黄金十年”。 当时，经济型酒店投资“一开业就爆满”，投资成本低，利润高； 相对保值，收益稳定。 于是，我萌生了“做酒店装修不如加盟酒店”的想法。
2012年，我偶然发现了合适的房产，投资了我的第一家如家快捷酒店，从此开始涉足酒店投资行业。
近年来，“如家”酒店在产品端发生了很大的变化。 它们外观更时尚、体验更智能，越来越符合年轻顾客的审美和当下的消费趋势。
随着改造升级的不断推进，各系列酒店的主题也更加鲜明。 比如如家快捷酒店清新温馨、如家商务酒店注重轻松的态度、如家精选酒店的爵士风格赢得了很多客人的青睐。
作为最早涉足如家品牌的投资人之一，我一路与品牌一起成长，品牌也见证了我从个体创业者到资深投资人的投资经历。
目前，我共投资了22家“如家快捷酒店”。 我投资的酒店品牌有：如家快捷酒店、如家商务酒店、如家精选酒店。 门店覆盖西安、济南、淄博、临沂、邯郸、西宁等各级城市，主要集中在三、四、五线城市的下沉市场。
其中，我在2021年投资的如家快捷酒店淄博高新区柳泉路店，是我根据多年的投资经验、酒店行业的市场趋势以及个人的经济实力做出的选择。 选择如家快捷酒店的主要原因如下：
1、集团背书的认可：我认为首旅如家在品牌影响力、产品能力、管理能力、运营能力等方面在行业内具有较强的市场竞争力。
2、品牌投资性价比高：如家投资和运营成本低，溢价和利润空间大，有望尽快收回投资成本。
3、专业团队：经过团队考察评估，根据物业条件和周边市场情况，认为这里更适合“部署”如家商务酒店，可以打造首家如家商务酒店淄博酒店样板店。
4、时尚高品质风格：如家酒店以现代、轻快、明快、简约的设计风格着称，呈现出不同于以往的高颜值设计。 开业后，时尚、大气、高品质的大堂设计也获得了众多宾客的好评。
如家快捷酒店的优势：
1、明快亮丽的色彩，现代简约的设计风格：以质感的布艺材质和创意插画，体现商务酒店干练、充满活力，传达酒店的品质感，客户认可度高。
2、功能性强的多元化社交空间：休闲区与商务区自然融合，不仅让商务客人享受舒适的办公空间氛围，还为游客提供轻松愉悦的社交体验，可满足多元化的社交体验。客户范围。 团体需求。
3、配套设施齐全，提升宾客体验：酒店提供打印机、复印机、烘干熨烫设备，还有插座、充电宝、自助咖啡茶水等服务，不仅能满足商务办公需求也满足了游客的出行需求，顾客满意度高，服务全面、及时、耐心。
投影满意度：4.5分
酒店总投资 I 预估725万 VS 实际744万
单间投资I 预估78000 VS 实际80000
投资回报周期一投资预测3.5年VS经营预测3.5年
开发者服务等级I满意
（备注：酒店总投资额及单间投资额包含装修、材料、店招等所有费用）
该房产是我的一位朋友推荐的。 它原本是科技集成示范基地内一处相对僻静的空置房产。 但考虑到该物业周边商圈客流量较大，且物业租金相对便宜，我们与该物业签订了20年的租约。
该物业面积约8000平方米，共4层。 其中酒店4200平方米，客房93间； 其余3800平方米用作餐厅。
我预测单间的投资成本在7.8万元左右，但实际建造单间的成本是8万元。 主要花费了大量资金用于项目的拆除和重建。 例如：
1、土建投资：房产只有几根柱子，完全“空”。 为了提高物业的空间利用率，拆除了工厂周围的围栏，重新修建了外墙； 停车场地面也重新铺了沥青，主要是为了改善客人的体验。
2、室内装修投资：内部重新做了隔墙、地面防水等结构布局； 外墙窗户、外墙防水、消防水、乳胶漆等也进行了重做。
在招商和测试阶段，首旅如家集团区域总经理、市区总经理以及几位资深店长组成了近十人的审核团队。 团队对物业及周边市场环境进行了详细考察，根据品牌定位和定价向我推荐了如家商务酒店品牌。
并从物业投资结构、回报周期等维度给出了专业的评估建议：物业一、二层适合餐饮； 三四楼适合做酒店。
我对这个项目价格的预期是170-180元，而集团评审组预测的价格是220元，很大程度上超出了我的预期，我对此非常满意。
门店投资回收周期预计为3.5年。 从目前的运营情况来看，有望提前收回投资。
提高满意度：5分
建设工期Ⅰ 3个月
施工队是我自己找的
由于该物业的免租期为3个月，因此该项目能够在预计的免租期内高效完成。 主要原因有：
1、本人从事装修行业多年，有丰富的装修经验。 我在淄博也有熟悉、可靠的装修团队资源；
2、合作装修团队拥有丰富的“如家酒店”装修经验，无需磨合，缩短沟通时间，有效提高沟通效率；
3、装修团队齐心协力完成工期。
该项目是如家商务酒店在淄博的首家样板店。 筹备期间，首旅如家工程团队也全力支持业主打造好店。 虽然项目量较大，但无论遇到什么问题，首旅如家专业负责的运营团队都会全力协助解决，例如：
1、项目准备期间，工程、设计、采购等部门工作人员多次来到项目现场检查指导，确保项目顺利完成。 店开业后，专业、时尚的大堂设计也获得了众多顾客的好评。
2、项目经理对产品标准、装修细节等审核非常严格、仔细，保证了工程整体装修质量，同时确保工程一次性通过验收。
操作满意度：4.5分
单间运营费用I 98元
每间客房收入 I $177（2022 年 6 月）
店长满意 我满意
该店于2021年12月6日正式开业，开业后经历了春节期间的淡季，也恰好是三个月的预热期。
2022年4月和2022年5月，RevPAR分别为137元和143元。 6月，数据逐渐回升，RevPAR达到177元。
截至6月25日，2022年上半年平均月收入27万+。 虽然疫情屡次影响酒店经营，但整体表现还是比较令人满意的。 分析性能较好的原因，我个人觉得与以下几点密不可分：
1、做隔离点，有稳定的收入：
2022年3月，由于该店符合政府疫情防控隔离标准，整个3月份该酒店被用作隔离场所，为该店带来了稳定的收入。
2、店铺有自己的服务特色：
主动增加客流：
由于店面位置稍显隐蔽，我在路边立了5块广告牌。 一是可以让更多的人知道酒店的位置； 二是客人入住方便；
增加前台人员，提高服务质量：
店铺员工标准人数为19人，为了提高店铺的服务和销售，特意增加了4名前台员工，为酒店客人提供更好的服务，例如：
帮助客人搬运行李并将行李送到他们的房间。
送客人到房间时，向客人介绍店内周边景点、餐厅、健身房等配套设施，方便客人的出行和生活休闲安排。
在客人到店的整个服务周期中，我们将每一位客人视为VIP客人，让客人有宾至如归的体验。 当客人离开酒店时，他们会获赠当地纪念品以表谢意。
提高餐饮标准和服务：
店里高薪聘请高级厨师，用料丰富，为顾客提供多种营养早餐选择。
除了堂食早餐外，我们还提供外卖餐点，还专门为迟到的客人准备了热腾腾的夜宵。
这期间，我最满意的是首旅如家派驻的酒店总经理（店长）。 店铺筹备期间，店长一直在店内工作。 综合能力强，管理和培训经验丰富，服务周到细致。
1、工作严谨：店长管理认真负责，汇报详细全面。 每天他都会向我详细汇报店面的经营数据、增收节支等日常管理情况，并及时申请店面经营材料。 这样严谨、认真、负责的工作态度，让我在酒店管理过程中省了不少力气。
2、注重团队管理：店长非常注重提高团队效率和凝聚力。 他会及时了解团队员工的工作反馈，定期进行培训，关心员工的工作和家庭。 在她的带领下，店里的团队氛围积极向上。
增加人员配备，提高服务质量。 虽然该店的单间运营成本由原计划的92元小幅上升至98元，但也提高了顾客满意度和回头率。
会员满意度：4.5分
团体成员比例约62%
会员复购率I高
以6月为例，门店顾客会员占比约62%； 协议约占15%； OTA占比约10.9%，其他个人客户及营业日间客房占比约12.1%。
个人感觉店家优质便捷的服务也在一定程度上提高了会员的复购率：
1、“食宿一体化”的便利：独栋物业、餐饮酒店的配套设计，“食宿一体化”给商旅人士带来便利。
2、前台服务便捷：前台工作人员工作高效，配合智能自助机器人，为不同需求的客人提供快速入住、直接打印发票等服务，受到客人好评。
3、智能产品的便捷性：无接触配送机器人安全高效，也得到了客人的一致好评。
4、便捷商务出行：为商务客人提供洗衣、烘干、熨烫等日常服务，节省商务客人的时间和成本； 打印、复印等服务充分考虑商务客人的工作需求。
供应链满意度：5分
集中采购价格合理
产品质量 I 优秀
店内85%的产品是通过集团中央采购平台采购的。 我个人觉得，与其他酒店集团相比，首旅如家集团的供应链产品具有明显的竞争优势：
1、产品质优价廉：例如客房用品中的“六件套”、水壶、杯子、吹风机、浴室防滑垫等产品相对比酒店的产品便宜其他酒店集团的品质也不错。
2、交货期短：例如地板、五金、床垫、壁纸、窗帘、电视等定制产品在团购平台下单后，1个月左右即可交货。
3、高效安装：集团中央采购供应商拥有自己的专业安装团队，可以保证供货、安装一体化。
给品牌的建议：
1、简化繁琐的工作流程：客房清洁人员每次工作结束后必须拍照、打卡。 建议集团加强监管的同时也加强对客房服务人员的培训，或者减少“流程拍照打卡”的工作，优化、改进繁琐的工作流程，提高客房工作人员的工作效率。
2、加大自有渠道建设：OTA平台目前收费较高，但通过OTA吸引的客户数量有限。 希望集团能够继续加强自有渠道建设，不断扩大会员流量，从而提高会员忠诚度，使门店的客源和收入更加稳定，尽快收回投资成本。
3、将店面签约客户的管理权交给集团：“签约客户”一般都集中在店长手里。 个人接触可能会增加会员流失的风险，导致商店的收入受到影响。 如果能够进一步加强约定客源的管理，将在很大程度上避免门店失去“大客户”的风险。
给投资者的建议：
1、提高装修效率，可以节省投资成本。 部分方法可以参考：
提前制定装修方案：首先确认设计图纸； 其次，确认装修材料及规格，如大理石、木墙板、油漆等； 最后，向供应商提供装修材料清单。
上述工程进度必须紧密结合，以节省装修时间，提高装修效率，节省投资成本。
装修流程要合理：比如先装家具，再装门，最后铺地毯。 装修工艺一定要准确。 如果本末倒置，装修时间就会被浪费。
2、如果您是从未做过酒店装修的新手投资者，建议选择品牌推荐的施工团队。
例如，如果您之前从未在如家商务酒店工作过，那么您不会了解如家商务酒店的装修标准，这将导致后续项目验收不通过的风险，直接浪费时间和资金成本。
目前，集团推出的“一体化快装”项目采用一体化快速组装技术。 工厂预制后，采用标准化安装。 工程造价低，采购一体化，投资成本低，可显着提高装修效率。
例如，酒店有100间客房，仅需75天左右即可完工，既保证了精美的装修效果，又可以快速提升酒店的档次，避免返工。
3、如果想缩短装修周期，建议通过集团采购供应链：因为集团在供应链上有自己的标准化流程，可以保证定制产品的准时性。 毕竟如果装修工期延长一个月，就要损失几十万元。 如果项目能够按期或提前完成，节省下来的投资成本可以用来购买新材料。
未来我会坚持三个选择：
1、选择投资下沉市场的酒店
由于一二线城市的房产租金较贵，投资成本较高。 相比之下，四五六线的下沉市场机会更多。
投资下沉市场时，我会选择将房间面积控制在80-90间。 相对而言，酒店投资较少，运营可控，可以更大程度保证门店收入的稳定，更有利于尽快收回成本。
2、同一物业，选择“经济型酒店、中高端酒店”的产品组合
如果同一物业的房间数量较多，可以选择经济型和中高端产品的产品组合，既可以打造价格阶梯体系，又可以满足个性化的消费需求。不同的客户来源。
例如，共有120间客房的酒店，其中50-60间客房为经济型酒店，房价在100元左右； 其余客房用作中高档酒店，房价在180元左右。 这样可以保证所投资的门店获得相对稳定的利润。 收入。
3、店面大堂一定要高档，可以增加溢价空间
大堂面积最好在150平方米左右，可以满足客人多样化的社交空间需求。 如果大堂小于50平方米，与客人的消费预期就会有较大差距，得不偿失。
总而言之，酒店与宾客的关系是建立在空间服务的基础上的，而酒店大堂是服务关系的第一座关键桥梁。 永远不要忽视酒店大堂对客人满意度的影响。